Bavaria Towers - Star Tower & Sky Tower, München

Der Fertigstellung der Gebäude im Jahr 2019 ging eine umfangreiche Entwicklungs-, Planungs- und Ausführungsphase voraus. Ranner Projektmanagement GmbH begleitete die Entwicklung, Planung und Ausführung mehr als 10 Jahre.

Das Areal im Münchner Osten mit einer Gesamtgröße von ca. 23.000 m² war geprägt von Industrie- und Bürobauten der 60er und 70er Jahre. Für die geplante Neubebauung wurde 2008 ein städtebaulicher Ideenwettbewerb ausgelobt, bei welchem das spanische Architekturbüro Nieto Sobejano Arquitectos S.L.P (Madrid) als Sieger hervorging.

Das Gesamtprojekt umfasst eine topographisch gestaltete Grünanlage mit einem zentralen Platz welcher von vier Hochhäusern unterschiedlicher Höhe (46 bis 83 Meter) umgeben wird. Eine einheitliche Gestaltung und Architektursprache der vier Bavaria Towers stärken den architektonischen Gesamteindruck des städtebaulichen Ensembles. Die wesentlichen Planungsgrundlagen und baurechtlichen Anforderungen wurden im Bebauungsplan sowie im Masterplan und Gestaltungsleitfaden zusammengefasst. Die Größe des Gesamtensembles mit ca. 78.000 m² (oberirdisch) und die Entwicklung von vier Hochhäusern - in München sind Hochhäuser dieser Größe eine Seltenheit - machen das Projekt zu einem Leuchtturmprojekt in München. Drei der vier Türme wurden für flexible und moderne Bürowelten geplant, der vierte Turm für eine Hotelnutzung. 

Der Wettbewerb wurde von den beiden Bauherren des Gesamtareals gemeinsam ausgelobt und durchgeführt: Bogenhausener Tor Immobilien GmbH (Blue Tower & White Tower) sowie die Zurich Insurance GmbH (Star Tower & Sky Tower). Die Bauherrenvertretung für beide Projekte wurde durch die Bayern Projekt GmbH übernommen. Unter anderem aufgrund eines im Vorfeld erfolgreich abgewickelten gemeinsamen Projektes mit der Bayern Projekt GmbH unterstützte die Ranner Projektmanagement GmbH das Projekt bereits mit Ihrer Erfahrung in der Entwicklung und Realisierung von Projekten beratend in den ersten Entwicklungsstufen noch vor dem eigentlichen Planungsstart.

Mit Vorbereitung und Beginn der Planungsphase wurde die Ranner Projektmanagement GmbH von beiden Bauherren mit den Leistungen der Projektsteuerung für die gesamten Bavaria Towers beauftragt. So konnten bereits in der Vertragsgestaltung und den frühen Planungsphasen projektübergreifend Synergien und Projektwissen genutzt werden und nachbarschaftsrechtliche Belange berücksichtigt werden. Ranner Projektmanagement GmbH bildete bereits in dieser frühen Projektphase eine wesentliche Schnittstelle zur Umsetzung der übergeordneten architektonischen und gestalterischen Anforderungen im städtebaulichen Ensemble.

Ranner Projektmanagement GmbH hat die Bauherren umfangreich und mit großer Erfahrung zu möglichen Abwicklungs- und Realisierungsmodellen beraten und entwickelte (unter Berücksichtigung der projektspezifischen Gegebenheiten) mit den beiden Bauherren unterschiedliche Realisierungsszenarien. 

Die Projekte trennten sich fortan stärker und die übergeordneten Planungsteams lösten sich auf. Als beständiger Begleiter der beiden Projekte arbeitete die Ranner Projektmanagement GmbH auch weiterhin in ihrer Funktion als Projektsteuerung für beide Bauherren und konnte somit die Kontrolle und Steuerung der übergeordneten Ziele und Anforderungen im Gesamtareal übernehmen.

Die Bavaria Towers – Star Tower & Sky Tower, realisiert durch die Zurich insurance plc., wurden mit einem Generalunternehmer in einem Partnerschaftsmodell (GMP-GU-Modell) ausgeführt. Ranner Projektmanagement GmbH wurde mit der Durchführung eines GU-Vergabeverfahrens (GMP-GU-Modell) beauftragt und übernahm federführend die Kommunikation mit den GU-Bietern, die Zusammenstellung der Kalkulations-/Vertragsunterlagen, die Angebotsauswertung und -durchsprachen und wirkte schließlich maßgeblich am Vertrag und seinen Anlagen mit. Die detaillierten Projektkenntnisse sowie umfangreichen Erfahrungen in der Beratung und Abwicklung von GU-Vergabemodellen, insbesondere Partnerschaftsmodellen, konnten auch in diesem Projekt gezielt eingebracht werden und führten zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss.

Die GU-Vergabe erfolgte auf Basis eines partnerschaftlichen Vertrags mit GMP-Abrede (= Garantierter Maximalpreis). Neben Abbruch- und Erdarbeiten sowie Ausführung des Verbaus und Hochbaus wurde auch die Ausführungsplanung beim Generalunternehmer beauftragt. Das partnerschaftliche Vertragsmodell ermöglicht eine weiterhin aktive Rolle des Bauherrn, insbesondere die Begleitung und Kontrolle der Planung und Nachunternehmer-Vergaben. Das Leistungsbild der Ranner Projektmanagement GmbH wurde hierfür erneut erweitert um die Leistungen der Qualitätssicherung KGR 300 für die Ausführungsplanung, die Begleitung der A+V-Prozesse sowie für die Bauausführung. Ranner Projektmanagement GmbH konnte auch hier durch die fachliche Expertise, das detaillierte Projektwissen in Planung und Ausführung sowie GU-Vertragssoll diese Leistungen gewinnbringend erfüllen und nicht zuletzt durch die Beauftragung dieser Leistungen bei beiden Projekten die stetige Kontrolle und Steuerung der Gestaltungsziele für das Gesamtareal sicherstellen.